第290章 千亿狂飙

    通打分公司对南方某城市的一块土地已经关注很久，最后拍卖会上，被喜乐多高价夺走，据云，喜乐多参加拍卖会的工作人员当时就哭了，对一块土地，调研、规划、标书，半年、一年的折腾下来，最后的结果是被人家抢跑了，问题是你明年的‘饭招‘还得从头另想办法，多气人啊，没法不哭啊。

    为什么其他公司没有和喜乐多进行‘天价拍地大对决‘呢？

    喜乐多疯狂拿地的时候，国*家主*管部门也正好出台了以‘121‘号文为代表的一系列调控措施，部分同行业的公司对市场前景暂时判断不明，停止了大规模的扩张，在财务上持有大量现金，保守‘猫冬‘。

    雷震宇为代表的一批房地产企业，生怕调控太紧，对公司资金链造成过大压力，2004年、2005年几乎没有从银行贷过款。其中有一年的负债率达到了0%，这种保守、稳健的财务策略就决定了一些地产公司不可能拿出百亿资金在全国土地拍卖市场上放手一搏。

    另外当时‘招拍挂‘还属于新生事物，很多地产公司也想通过这种方式拿地。但与传统的协议拿地方式相比。‘招拍挂‘的拿地成本被抬高了，很多公司还无法适应这种新形势。认为在调控加强的背景下，高价拿地风险太大。

    所以很多公司在土地拍卖会上，都还没有喜乐多那样已经经过17个小时的芦山会议，统一过意见，就是肯出血本、肯出高价、肯刺刀见红，很多地产公司的高层并没有形成要加大土地储备的发展思路。在发展思路上，很多公司对大势的判断，没有喜乐多确。

    李学伟当时反复说过的一句话就是：现在高收入的人群都在买房。这些高收入人群是非常具有判断力的，这些人的动向就说明楼价近期内下不来，喜乐多这样大力拿地，从现阶段看起来风险很大，但从市场未来的角度看，其实是个很好的机遇。

    从2004年到2007年的全国楼市方向来看，李学伟确实看对了方向，如果把这比作一场赌博的话，他押对了方向。

    激起业界质疑之声

    地被喜乐多高价抢跑了，于是其他公司怨言四起。举例来说。

    2004年10月，喜乐多在天堂市报价161轮，竞买鏖战历经4个半小时。以5.97亿元的惊人价位将一块竞拍起始价为2.04亿元的天堂市市（2004）009号地块收入囊中，每亩222万元（包括契税）的单价比同等土地20万元的原估价高出了10倍，创下天堂市土地市场单宗地价最高纪录。

    在第9号地块竞买之时，天堂市最大的房地产企业地绿集团总裁杨卓亲自坐镇竞买现场，但地绿最高报价为4.25亿元，没有得手。

    随后，杨卓在一份致业界倡议书中表示对喜乐多‘天价‘竞买9号地之事的质疑。

    他认为，这是一场严重背离了市场价值规律的竞买，挂牌竞买是经济行为。但今天的竞买可以说是非经济的。他认为，土地作为地产终端产品的原材料。是构成商品房市场价格的主要成分。该地块所在区域的商品房价位在每平方米2300～2400元时即属于偏高的价位，如今每亩222万元的土地出让价格。按照最高容积率计算，使得每平方米的地价成本即达到1800多元，再加上建筑安装成本和各类税费，成本价即已超过3500元，超过了天堂市场在该地块的购买力。

    他还说，作为理性的房产商，应该对市场、对土地都要负责，这次竞买其实扰乱了天堂市场的土地秩序，使之出现一种混乱局面。这次背离价值规律行为的出现，将成为一种参照，无形中抬升了天堂市场的土地价格，进而把危机转嫁给消费者。而且还变相地给天堂市区及周边的市民传递了一个错误信号，认为天堂地价有很大的升值空间，为新的土地征用设置了障碍，影响了天堂土地的持续开发。此次江浙两家地产商对天堂市场缺少基本把握的竞买是为了各自的品牌而进行恶性炒作，结果是破坏了当地的投资环境。

    天价拿地、从人口边夺食之举是要付出代价的。

    针对喜乐多的高速扩张，通打内部反应那是相当激烈啊。

    对于喜乐多现象，通打作出了一份研究报告，这份报告基本确立了通打与喜乐多商战的大体思路。

    该报告第一点称，李学伟靠垃圾地代理起家，对客户需求市场反应敏感，企业员工斗志旺盛，经营上极其强调资金流；

    第二点称，一家高速扩张的地产公司短缺的是资金和管理团队，经验证明，地产*期也是喜乐多人才的喷涌期。；

    第三点称，进入2005年第一季度后，喜乐多预交地价的资金在100亿元以上，从资金流上看，除非有强大的财团和银行作后盾，否则按期交付地价款是不可能的，实际上李学伟背后有李家成和罗伯特支持，这让李学伟有恃无恐继续高价拿地。

    雷震宇看到报告后，立刻责成通打人力资源部研究对策，要减少喜乐多对万科的冲击。

    随后，雷震宇专门去江南和李学伟吃了一次饭。

    此次饭局是有深意的。

    在饭桌上，王雷震宇对李学伟直言不讳：‘这种不惜一切代价抢资源的做法是在赌博，是在赌地价持续增长、赌房价持续增长，如果地价房价一旦停止增长，你怎么办呢？央行121文件对开发商购买土地的限制，使通过银行贷款拿地成为不可能。资金流靠什么支撑呢？喜乐多在江南的销售旺盛，资金回流理想，但一个江南的销售回笼资金能支撑全国迅速扩张的土地款吗？恕我直言，你是香城籍，赌输了，扔下烂摊子，是不是一拍屁股去香城了。‘

    李学伟满脸微笑着回答：2004年销售回款将达到100个亿，其实，根据最近公司上报的数据，保守估计，今年底销售回款能到140亿元，公司也计划在香成上市，资金不是问题。只重视眼前利润不重视未来增长是一种短视行为，追求增长确实是有风险，但我不认为增长越快风险越大，我觉得一个企业最大的风险是不发展。我们在天堂5.97亿拿了地，当时开发商说我们扰乱市场、把危机转嫁给消费者，罪名大了。

    饭局进行了三个小时，李学伟根本不买雷震宇的帐，他本来就要打败雷震宇。

    质疑喜乐多疯狂拿地的不光是杨卓、雷震宇这些业界大腕，整个行业当时都在讨论喜乐多的资金链，都在等着看喜乐多能不能拿出高达百亿的地价款，都在等着看喜乐多的垮台。

    面对外界的质疑，喜乐多方面也进行了回应。

    为了最大限度地发挥顺驰自有资金的‘杠杆效应‘，李学伟提出了‘缩短从现金到现金的时间‘，即后来被称之为‘地产戴尔‘的商业模式，以此作为实现顺驰扩张战略的策略和手段。

    在该模式下，一方面，中标后尽量延缓付款期限，另一方面，快速使土地进入开发程序，快速进入销售，快速回笼资金，再快速进行下一轮土地储备，如此循环往复。

    而且在李家成的大力支持下，喜乐多集团在香城顺利上市，融资到上百亿的资金，我尔码的老总罗伯特也是调集海量资金支援李学伟。

    2005年，李学伟凭借着超大量的土地储备和丰富的现金流，创造高额利润，销售额达到一千亿，利润额达到300亿，一举成为华夏国最大的地产集团。

    李学伟顺利成章地超越雷震宇，成为华夏国第一地产大亨。

    而此时，商业的失利影响到雷震宇家庭的稳定，他富有背景的妻子得知雷震宇在外面与陈欣儿有来往，愤而与雷震宇离婚。

    而陈欣儿也是离雷震宇而去。

    当已经成为至尊地产大亨的李学伟前去寻找陈欣儿的时候，陈欣儿在西部的一个小学支教。

    “欣儿，我知道当年的你委屈了，我被抓全是雷震宇搞得鬼，你太受伤了￥+……”说到这已经贵为至尊地产大亨的李学伟，眼角带泪。

    陈欣儿只给了李学伟一个凄美的微笑，“我们回不去了。”

    说完，陈欣儿就飘然而去给那些穷苦的孩子教书。

    李学伟只能望着陈欣儿那纤细的背景，而扼腕痛惜。只怪那时太傻太年轻，守护不了自己的爱情。

    十年之前，你属于我，十年之后，我们依然是朋友。人生大概如此。(未完待续)

    ps：全书完了，谢谢大家的支持！千郡，准备在12月底开新书，大家多多支持哦！